第一章 總則
第一條 為貫徹實施《物業(yè)管理條例》，規(guī)范物業(yè)服務管理行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務管理活動。
第三條 省住房和建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。其他有關行政管理部門按照各自的職責依法做好物業(yè)管理活動的相關監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合。具體負責指導、組織、協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理相關工作。
第四條 縣級以上人民政府應當制定扶持政策，采取措施，推動社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。
鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)組織應當加強物業(yè)管理行業(yè)自律管理，建立物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案。
鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)管理行業(yè)組織。
第二章    物業(yè)管理區(qū)域與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第六條   劃分物業(yè)管理區(qū)域，應當以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設和管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。有以下情形之一的，可以確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：
（一）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目；
（二） 分期開發(fā)或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，配套設施設備相互關聯(lián)且可以共用的項目；
（三） 商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；
（四） 新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應當與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；
（五）已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；
（六）被道路、河道分割為兩個以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；
（七）本辦法施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應當創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。舊城區(qū)、城中村等沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求相關業(yè)主意見后，確定物業(yè)管理區(qū)域。
第七條　對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當征求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、相關業(yè)主的意見后確定。
物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照本辦法的規(guī)定重新進行劃分登記，但應當經(jīng)相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第八條  新建物業(yè)出售前，建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。
已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定的物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二節(jié) 配套建筑及設施設備
第九條　新建住宅物業(yè)，建設單位應當配建，包括物業(yè)服務辦公、客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)管理用房的坐落位置（具體到樓棟、房號）。的配置應當符合下列規(guī)定：
(一)建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于100平方米；分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位應當在先期開發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開發(fā)房屋建筑面積千分之三的比例配置。
(二)應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備水、電、采光、通風等正常使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。
業(yè)主委員會辦公用房從中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米，最高不超過50平方米。
物業(yè)管理用房由建設單位無償提供，其所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，不得挪作他用。
第十條　建設單位在交付物業(yè)前，應當對物業(yè)管理用房、共用部分、共用設施設備及相關場地配置獨立的水電氣等計量器具。
第十一條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)管理用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標。房地產(chǎn)行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應當核查物業(yè)管理用房配置情況，在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明并登記室號。
第十二條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。在滿足業(yè)主需要后，建設單位將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過12個月。出租的車位、車庫應當向全體業(yè)主公示，租賃合同應當報送物業(yè)服務企業(yè)備案，業(yè)主及業(yè)主委員會有權查詢。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的車位、車庫的，建設單位應當出租。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)建設單位不得出售、附贈或者出租。
第十三條　通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責；通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負責；物業(yè)服務企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛(wèi)部門負責；供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔分戶計量表和分戶計量表前包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關管線和計量裝置的維修養(yǎng)護責任。
專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。
各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設和維護管理的義務。
第十四條　城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設行政主管部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當就住宅小區(qū)配套建筑及設施設備的配置、專業(yè)經(jīng)營設施設備的建設標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等行政主管部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交接
第十五條 分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當由同一物業(yè)服務企業(yè)提供服務。
第十六條 物業(yè)中有住宅項目的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。建設單位應當在住宅項目申請房屋預售許可證前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)；對于物業(yè)中有住宅的現(xiàn)售項目，建設單位應當在物業(yè)銷售前通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門批準可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
（一）投標人少于3人；
（二）多層物業(yè)總建筑面積少于5萬平方米，或者單棟高層（含小高層）物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于4萬平方米。
第十七條 招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同?？h級以上房地產(chǎn)行政主管部門應對招投標實施監(jiān)督管理。
第十八條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的配套建筑、物業(yè)管理用房位置及設施設備。銷售房屋時，前期物業(yè)服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。
前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定；應當包含物業(yè)承接查驗內(nèi)容；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
建設單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔。
第十九條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約等資料報房地產(chǎn)行政主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護管理和承接查驗、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第二十條 鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。
鼓勵建設單位為其開發(fā)項目的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者資金支持。
第二十一條 住宅小區(qū)項目實行物業(yè)管理專項驗收。建設單位應當在項目交付使用前，聘請經(jīng)縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門認可的，具備獨立法人資格和物業(yè)管理、建筑施工、設施設備安裝、質(zhì)量監(jiān)督等相應專業(yè)人員的物業(yè)管理驗收中介機構(gòu)開展物業(yè)管理專項驗收。住宅小區(qū)項目經(jīng)驗收合格，報縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案后方可交付使用。開展物業(yè)管理專項驗收，住宅小區(qū)項目應當具備以下條件：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設行政主管部門備案；
（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；
（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設單位在物業(yè)管理專項驗收合格后應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。
第二十二條 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第二十三條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；
（二）設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；
（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設施設備的清單；
（六）物業(yè)管理用房清單；
（七）園林施工圖紙及樹種清單；
（八）業(yè)主名冊；
（九）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
第二十五條　物業(yè)交接后，建設單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設施設備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任；發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房和物業(yè)承接查驗檔案。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主
第二十七條 依法登記取得或者根據(jù)物權法的有關規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。
基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利、義務按照法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約、物業(yè)服務合同的約定執(zhí)行，但不得以放棄權利為由不履行義務。
第二十八條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。
業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成對物業(yè)管理區(qū)域共同部分實施共同管理，按照相關規(guī)定開展與物業(yè)管理有關活動。
第二節(jié) 業(yè)主大會
第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：
（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上；
（二）首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之二十以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。
第三十條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計總和計算；
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算，總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計總和計算。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第三十二條規(guī)定條件，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內(nèi)會同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。
第三十二條 籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、建設單位派員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求建設單位提供下列文件資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；
（二）業(yè)主名冊；
（三）建筑規(guī)劃總平面圖；
（四）附屬設施設備交付使用備案證明；
（五）綠化竣工總平面圖；
（六）物業(yè)管理用房配置證明；
（七）專項維修資金交存證明；
（八）成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
第三十三條 籌備組履行下列職責：
（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；
（三）確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積；
（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見；
（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第三十四條 籌備組應當自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止。
召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經(jīng)費由建設單位承擔。
尚未設立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以指定物業(yè)所在地的居民委員會或者村民委員會代行業(yè)主委員會職責，但須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意。
第三十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：
（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；
（二）業(yè)主大會決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會委員名單。
材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當當場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應當在30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第三十六條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會不依法或者不依約履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其在30日內(nèi)召開；逾期不組織召開的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
除前兩款規(guī)定外，任何單位和個人不得組織召開業(yè)主大會會議。
第三十七條 業(yè)主大會會議以采用集體討論的形式為主，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權。
業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議應當出具書面委托書，明確委托權限、期限和內(nèi)容。
第三十八條 業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
第三十九條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權的計算，按照下列規(guī)定確定：
（一）按照業(yè)主人數(shù)計算的，1人計算為1票；建設單位未售出的專有部分，計算為1票；
（二）按照物業(yè)專有部分建筑面積計算，每1平方米建筑面積計算為1票；建筑面積不足1平方米的按1票計算。
第四十條 業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加方可舉行。
第四十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當約定業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、召開業(yè)主大會臨時會議的條件、業(yè)主投票權的確定方法等及其他有關事項。
第三節(jié) 業(yè)主委員會
第四十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督，業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，但業(yè)主大會議事規(guī)則另有規(guī)定的從其規(guī)定，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。
業(yè)主委員會成員由5人至11人單數(shù)組成。應當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任1名和副主任1至2名，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務。
業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
第四十三條 選舉業(yè)主委員會成員時，可以按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選。
第四十四條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。
業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
第四十五條 業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門應當責令其在30日內(nèi)改正；逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當會同區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會或村民委員會在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
第四十六條 業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。
第四十七條 物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會或村民委員會和區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)以及公安派出所、相關行政部門各方代表組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：
（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題；
（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)重大問題；
（四）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)問題；
（五）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理糾紛。
第四章 物業(yè)管理服務
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務。
物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)項目所在地縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第四十九條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。各級房地產(chǎn)行政主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經(jīng)理人的信用檔案。
物業(yè)服務企業(yè)應當向房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料。
第五十條 建立物業(yè)管理項目經(jīng)理人制度。
物業(yè)管理項目主要負責人應當是項目經(jīng)理人。物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關物業(yè)服務項目經(jīng)理的規(guī)范要求，向受委托服務的物業(yè)管理區(qū)域，委派經(jīng)培訓合格的物業(yè)服務項目經(jīng)理。
物業(yè)服務項目經(jīng)理人有關規(guī)定，由省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。
第五十一條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。合同中的下列內(nèi)容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權業(yè)主委員會決定的除外：
（一）物業(yè)服務事項；
（二）物業(yè)服務質(zhì)量及服務費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全保障事項；
（四）合同期限；
（五）違約責任。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務合同可以約定下列服務事項：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
（二）公共綠化的維護；
（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；
（四）公共區(qū)域的秩序維護；
（五）車輛的停放管理；
（六）物業(yè)裝飾裝修管理及物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；
（七）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的帳務管理；
（八）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料的保管；
（九）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)公共服務事項。
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務事項委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內(nèi)將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案，并將備案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。
第五十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)服務費用。違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應當同時向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納物業(yè)服務費的相關憑證，但業(yè)主就物業(yè)服務費交納爭議金額提供相應擔保的除外。
業(yè)主已經(jīng)提供擔保的，物業(yè)服務企業(yè)應當在30日內(nèi)提起訴訟或者仲裁。
第五十五條 物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或選聘物業(yè)服務企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)；
業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿1個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同；業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)接管。
物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府）。
第五十六條 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方。
第五十七條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務的，物業(yè)服務企業(yè)除移交本規(guī)定第二十六條第一款規(guī)定的資料外，還應當將和下列資料移交業(yè)主委員會：
（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、電子防盜門等共用設施設備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四）住宅裝飾裝修管理資料；
（五） 物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關公用事業(yè)單位及專營單位簽訂的供水、供電、垃圾清運、電信覆蓋、設備維護等書面協(xié)議；
（六）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。

第五章 物業(yè)使用與維護
第一節(jié)  物業(yè)使用
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房、或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房或者廚房的上方；
（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（四）未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施；
（五）在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質(zhì)；
（六）亂丟垃圾，高空拋物；
（七）飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物；
（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)有權予以制止。制止無效的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及有利害關系的業(yè)主應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者處理。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。
規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層和住宅樓內(nèi)不得設立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館等經(jīng)營場所。
第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建（構(gòu)）筑物及種植花草樹木已實施白蟻預防的，白蟻防治機構(gòu)在白蟻防治包治期內(nèi)，應當定期回訪，發(fā)現(xiàn)蟻害應當免費予以滅治。
業(yè)主、使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他人員和單位不得損壞物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的白蟻防治設施。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)白蟻防治設施破損的，應當及時通知白蟻防治機構(gòu)給予維護、更新。
第二節(jié) 物業(yè)維護
第六十一條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務體系，按照國家和省有關規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修時，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害；造成損害的，應當予以賠償。相鄰業(yè)主應當提供便利。
第六十二條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
建設單位應當在新建住宅物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價的一定比例，一次性向房地產(chǎn)行政主管部門設立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
第六十三條 建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第六十四條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，房地產(chǎn)行政主管部門應當與分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設單位。
第六十五條 房地產(chǎn)行政主管部門應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
物業(yè)質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定。
第六十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結(jié)清相關費用。
第三節(jié) 物業(yè)專項維修資金
第六十七條 物業(yè)專項維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同同級人民政府財政部門制定物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理和監(jiān)督制度，建立全省統(tǒng)一監(jiān)管信息平臺?！?br />第六十八條 專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。
業(yè)主申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時，應當同時向房地產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
第六十九條 發(fā)生下列嚴重影響房屋使用和安全的緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，同時向業(yè)主委員會和所在地房地產(chǎn)行政主管部門報告：
（一）屋頂、外墻滲漏的；
（二）電梯、水泵故障影響正常使用的；
（三）外墻墻面有脫落危險的；
（四）消防設施損壞，消防部門出具整改通知書的；
（五）其他嚴重影響房屋使用和安全的情況。
前款規(guī)定涉及維修費用，按照管理規(guī)約規(guī)定或者經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，由相關責任人承擔或者經(jīng)物業(yè)專項維修資金主管部門同意，在專項維修資金公共維修帳戶中直接列支，在經(jīng)相關部門認定責任后，再從相應業(yè)主物業(yè)維修資金帳戶中扣除。
第七十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、電視、環(huán)衛(wèi)、郵政、人防、白蟻防治等專業(yè)單位進行相關作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的,物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合；需要進入專有部分的，相關業(yè)主、使用人應當予以配合。
上述作業(yè)造成共有部分或者專有部分損失的,責任人應當依法恢復原狀、承擔賠償責任。
第六章 法律責任
第七十一條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門予以處罰：
（一）建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不履行交接義務的，責令限期改正；逾期仍不改正的，對建設單位予以通報，處5萬元以上10萬元以下的罰款；對物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上5萬元以下的罰款。
（二）建設單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料的，責令限期改正；逾期仍不改正的，可以處5萬元以下的罰款。
（三）建設單位未按規(guī)定交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正；逾期未改正的，處以10萬元以上30萬元以下的罰款。
（四）物業(yè)服務企業(yè)擅自停止物業(yè)服務的，或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以5萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書；
（五）物業(yè)服務企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處以3000元以上1萬元以下的罰款；
（六）原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房地產(chǎn)行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及公安機關組織接管。
（七）新物業(yè)服務企業(yè)強行接管的，責令改正，并可處1萬元以上5萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。
（八）物業(yè)服務企業(yè)損毀或者破壞屬于全體業(yè)主的檔案資料、財物和共用設施設備的，責令改正，并可處5萬元以上10萬元以下的罰款。
（九）物業(yè)服務企業(yè)聘用的物業(yè)服務項目經(jīng)理未經(jīng)培訓合格上崗的，責令限期改正，并可處1萬元以上5萬元以下的罰款。
第七十二條專業(yè)經(jīng)營單位違反本辦法第十四條規(guī)定的，由設區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責令限期改正。影響房屋使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。
第七章 附則
第七十三條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條 本辦法自2013年1月1日起施行。